8 de julio de 2026
Cómo empieza una búsqueda de vivienda en España: una orientación
En una primera compra en España, la forma del proceso importa tanto como la propiedad. Una orientación -el NIE, el notario, los impuestos- para compradores que llegan del extranjero. No es asesoramiento; es un mapa.
Esto es una orientación, no asesoramiento legal ni fiscal. Las cifras que siguen son vigentes a julio de 2026 y cambian -los impuestos, en particular, varían según la comunidad autónoma-. Confirme los detalles con un abogado y un asesor fiscal antes de actuar.
Comprar una vivienda en España no es difícil, pero tiene su propia secuencia, y conocerla de antemano elimina buena parte de la fricción. Los compradores extranjeros, incluidos los de fuera de la Unión Europea, pueden por lo general comprar en España sin restricción. Esta es la forma del proceso.
Primero, un número: el NIE
Casi todo empieza con el NIE, el Número de Identidad de Extranjero, el número que España asigna a los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en el país. Se necesita para formalizar una compra. Se solicita en una comisaría u oficina de extranjería en España, o a través de un consulado español en el extranjero.
Las arras, el notario, el registro
Una vez acordada la propiedad, suele reservarse con un contrato privado de arras. Según el Código Civil, las arras pueden pactarse de modo que el comprador que se retire las pierda y el vendedor que se retire las devuelva duplicadas, aunque el efecto exacto depende de cómo se redacte el contrato.
La compra se formaliza ante notario, un funcionario público imparcial con ambas partes: el notario comprueba la identidad y la titularidad, verifica la situación registral de la finca, confirma los medios de pago y otorga la escritura pública. Después, la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad, que es lo que asegura su posición como propietario frente a terceros. Los aranceles de notaría y registro los fija el Gobierno; no se negocian libremente.
Como el notario es imparcial y no su representante, la mayoría de los compradores extranjeros contratan además a su propio abogado independiente para la debida diligencia -titularidad, cargas, situación urbanística, deudas con la comunidad- y para revisar los contratos. No es un requisito legal, pero es lo habitual, y es sensato.
Los impuestos
El mayor coste más allá del precio son los impuestos, y aquí el detalle depende de qué se compra y dónde. Una vivienda de segunda mano tributa por el impuesto de transmisiones -el ITP-, que fija cada comunidad autónoma. En Cataluña, tras una reforma vigente desde el 27 de junio de 2025, se aplica en una escala progresiva del diez por ciento hasta el trece por ciento en los tramos más altos. Una obra nueva comprada al promotor tributa de otro modo: IVA al tipo reducido de vivienda, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Como varían según la comunidad y cambian, tome cualquier cifra como punto de partida a confirmar, no como una cotización.
Un asunto que conviene seguir, y leer con atención en la prensa: en 2025 el Gobierno propuso un impuesto de hasta el cien por cien sobre la vivienda comprada por no residentes de fuera de la UE. Al momento de escribir esto se ha presentado como proposición, pero no se ha aprobado, y juristas han cuestionado si superaría un examen constitucional y de derecho europeo. No es ley. Si afecta a sus planes, compruebe su estado actual.
Por qué conviene saberlo pronto
Nada de esto está pensado para afrontarlo en solitario, y rara vez se hace así. El valor de entender la secuencia es que permite planificar -el número, las arras, el notario, los impuestos, la inscripción- en lugar de reaccionar. Acompañamos a nuestros clientes de principio a fin, junto a los abogados y asesores que se ocupan de los detalles.
Si empieza a pensar en una compra en España, una primera conversación no cuesta nada y aclara mucho.